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大房企鏖战惠东旅游地产 4万套齐推“压力山大”  

2013-07-25 10:54:22|  分类: 旅游规划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  惠州市惠东县凭借延绵180公里的海岸线,正在成为珠三角乃至全国最具热度的度假海湾,而毗邻广州、深圳的区域优势,亦引得数家房企青睐。目前,包括华润、碧桂园、富力、合正、中航、莱蒙国际等多家实力不俗的房产商纷纷 
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世联地产金融街抢滩,千亩大盘悉数来到,珠三角片区旅游地产的格局已然重塑。

  根据世联地产监控数据显示,在库存仍处高位的情况下,今年惠东片区10家开发商将入市4万套房源,约两倍于2012年。

  《每日经济新闻》记者实地踩盘发现,面对巨大的去化压力,各大开发商各自出招,销售参差不齐。除碧桂园采取低价走量的策略,并初尝甜头外,定位稍高的金融街经过7年卧薪尝胆,随着自身旅游度假板块的逐渐成熟,房产销售开始上扬,另外,合正、中航则采取游艇会形式大打体验式营销牌,富力湾则在世茂地产退出后,由富力集团重新推出。

  凶猛开盘 年推货量超过4万套/

  7月15日,惠东海岸线上又一家开发商华润地产正式加入“海湾大战”。在其惠州滨海项目销售中心亮相当日,展厅内人头攒动。其置业顾问向《每日经济新闻》记者确认,首次开放认筹的华润小径湾放量2000套,而首个周末认筹已超过1400套,该项目预计将在8月20日入市。

  同处于蓄客阶段的,还有几公里以外的莱蒙水榭湾,今年推出体量也大约在2000套左右,莱蒙品牌部相关负责人告诉记者,这只是年初的计划,目前蓄客情况良好,最终推出套数将根据实际情况调整。

  此外,富力地产与世茂地产2010年合作开发的 “富力世茂威尼斯湾”在世茂地产退出后,今年初最终正式更名为富力湾。下半年将开始新的推货计划,预计推货量在500套左右。

  事实上,6月以来,房产商们已在惠东小径湾、巽寮湾沿海线掀起一股入市热浪。上月中旬,碧桂园十里银滩作为今年的首次推盘,已拿出3000余套。销售人员向记者透露,今年十里银滩的总推货量将远远超出这个数量,最终“体量可能在上万套”。同时,合正东部湾今年也已推出超过2000套的货量。

  离深圳更远的巽寮湾中航元屿海今年新推出189套货量,不过其置业顾问向记者表示,年内还将分批多次推货,其中公寓、酒店式公寓、洋房至少超过800套,另有少量别墅放出。

  《每日经济新闻》记者逐一统计发现,体量最为庞大的巽寮湾金融街项目占地竟达2900万平方米,富力湾、十里银滩建筑面积也均为500万平方米以上,中航元屿海占地超过370万平方米,而今年新加入这场“海湾战争”的华润小径湾规划建筑面积在270万平方米,再加上莱蒙水榭湾、合正东部湾等60万平方米左右的“袖珍”产品,仅仅是这七大开发商,在惠东海岸线的开发体量已经超过4500万平方米。

  另据世联地产监控数据显示,本年度惠东片区,有10家开发商将入市4万套房源。

  旅游产业欠火候 多数开发商苦熬/

  为何惠东海岸线能吸引如此多的大牌房企接盘?

  综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁认为,开发商的逻辑很简单,深圳大小梅沙以东就是惠东县,该地坐拥未经污染的优质沙滩和海景,而大小梅沙的住宅均价动辄达到上万元,更有每平方米20万元的天价别墅。相比之下,惠东县政府为了吸引大型房企,给出了相对较低的地价。

  实际上,即使放在惠州来看,惠东县地价也属低位。根据惠州市国土局数据显示,2012年该县平均地价为1074元/平方米,在惠州五个区域中排名倒数第二,甚至不到中心惠城区的一半。

  低廉的地价成为诸多超级大盘产生的重要原因之一。富力湾项目在2010年首次拿地,面积为2万平方米的地块,最终以960万元底价竞得,计算下来,每平方米地价仅480元,而2009年富力以255亿元取得广州亚运村项目,楼面地价高达6400元/平方米,二者形成鲜明对比。同样,金融街巽寮湾项目拥有16公里的海岸线,占地29平方公里,由公司2005年一次性拿下,地价不过2.6亿元,粗略计算,每平方米地价竟不到10元。

  除此之外,惠东县政府2009年的一份旅游规划文件更是为开发商注入一剂强心剂。这份名为《惠东县落实打造珠三角滨海旅游休闲基地实施细则》中,描绘了一幅惠东区旅游发展的美丽景象:“到2012年,实现游客人数达750万人次左右,旅游总收入达45亿元左右,力争建成1个国家5A级旅游景区、5个以上国家4A级旅游景区,新建8家五星级饭(酒)店、8家以上四星饭(酒)店……把我县滨海旅游打造成广东省最负盛名的滨海旅游胜地之一。”

  由此,惠东旅游地产的大幕拉起,但4年已过,现实却不尽如人意。根据惠州市统计局数据显示,惠东县2012年全年旅游营业收入16.7亿元,尚未达目标收入四成,旅游总人数530.3万人次,占目标七成。

  旅游业尚未达到火候,惠东的部分房产商也在煎熬。尽管碧桂园十里银滩创造了连续两年不低于30亿元的销售奇迹,但惠东片区盈利的房产商寥寥无几,“成本在那里,大家普遍不愿意低价卖,咬着牙也得慢慢熬。”宋丁表示。

  记者走访多个楼盘发现,包括金融街、中航元屿海、华润小径湾在内的多个惠东大盘均价都在每平方米8000~15000元之间,而更不乏2万元/平方米以上的别墅型楼盘,金融街巽寮湾项目销售副经理王明伟认为,海景和沙滩都是不可二次获得的稀缺资源,低价是对其极大的浪费。

  根据金融街年报显示,截至2012年,公司在惠州资金投入已超过31.72亿元,但《每日经济新闻》记者查阅历年年报显示,该巽寮湾项目所在的惠州公司最近三年的营业收入分别为4.95亿元、7.44亿元、4.18亿元,共计16.57亿元,目前亏损超过15亿元。

  配套设施匮乏 开发商各自出招/

  美联地产全国研究中心主任何倩茹表示,自从开发商推崇体验式营销以来,惠东旅游业的成熟度很大程度上影响了惠东区域海滨房产的销售,而目前该地旅游面临两个难题:即是否方便和是否吸引人。

  对于前者,开发商能看到希望,厦深铁路、广惠高速延长线、范和港大桥都要在今年开通,“深惠1小时交通圈”也即将实现。

  不过,深圳泰丰投资集团房地产事业部副总经理严奉焕认为,除了深惠之间的快速通道打通以外,湾区内公共交通始终没有突破,这成为制约惠东旅游的关键。

  交通问题尚存曙光,旅游区设施配套却成为大多数惠东开发商苦等不来的“晴天”。惠州创成集团总经理姚惠认为,政府对巽寮湾的定位趋于模糊,没有多元化的滨海生活模式。目前巽寮湾的度假项目,除了在海水里游泳,别无其他。宝安虹海湾总经理助理、营销负责人陈日荣也表示,目前惠东海滨片区公共配套、商业配套依然很匮乏,同一个游客,在三亚能玩上一周左右,到这里至多待两三天。此外,开发商各自为政,没有统筹,滨海板块很难有合理的发展。

  目前,苦等政府配套不得的开发商们已开始行动。记者实地调查发现,金融街巽寮湾项目商业部分已经建造完毕,巽寮湾五星级酒店良好的运营也为地产销售带来更多人气,同时中航元屿海则通过海岸酒吧街、树屋酒店等项目实现产品差异化定位,今年上半年项目累计销售达到4.5亿元,另外,多家湾区地产公司都已开战游艇会项目,以此吸引更多买家。 

     来源:每日经济新闻 

        关键词:旅游规划旅游策划景观建筑设计景区规划

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